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农户住房财产权抵押融资意愿影响因素研究 ——基于区域发展差异

时间:2017-07-18 10:27来源:《政治经济学报》第8卷 作者:刘润秋 余 超 点击:
以四川省3县575户农户调研数据为依据,构建Logistic模型,从区域发展差异的视角分析农户住房财产权抵押融资意愿及影响因素,研究结果表明:样本区域农户住房财产权抵押融资意愿总体偏低,仅占有资金需求农户总数的25.2%,其原因主要在于农户对住房财产权抵押存在很大的风险顾虑。同时农户住房财产权抵押融资意愿受到多种因素的影响,性别、家庭总人口、城镇生活经历、资金需求、宅基地数量、城镇购买住房、抵押受他人影响度和地区经济发展状况对农户住房财产权抵押融资意愿有着显著的正向影响,户主年龄和外出务工人口数对农户住房
长期以来,我国农村地区一直面临着“融资难、融资贵”的资金约束问题,这已成为影响农村经济发展、农民收入提高以及精准扶贫战略实施的重要瓶颈。2013年党的十八届三中全会提出保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。2015年全国人大授权国务院在天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定。2016年中国人民银行会同相关部门联合印发《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》,授权开展农民住房财产权抵押贷款试点的县(市、区),向农民开展住房财产权及宅基地使用权抵押贷款业务,明确指出了实质性的实施办法。国家对宅基地使用权抵押试点政策的推动体现了我国政法传统的“实事求是”原则和“群众路线”原则(吕军书,2014),在城乡一体化的进程中,推行农户住房财产权抵押是缓解农村资金供需矛盾、激活农村金融市场的重要路径(王直民、孙淑萍,2012),然而在现实试点中却面临法律法规缺陷、抵押市场不健全以及风险缓释机制不完善等诸多窘境(张卉林,2015;马国辉,2016),为此应进一步完善农户住房财产权抵押法律体系(林依标,2014)、重构农民住房财产权抵押规则以及加强相关配套制度建设(高圣平,2016;孟光辉,2016)。
现有文献主要基于制度改革和法律完善的宏观视角对我国农户住房财产权抵押融资进行分析,而基于农户视角的研究相对缺乏。在中国知网以“宅基地”并含“抵押”和“意愿”、“住房财产权”并含“抵押”和“意愿”、“农房”并含“抵押”和“意愿”进行篇名和关键词检索,相关期刊仅有13篇。这些文献对农户住房财产权抵押贷款意愿进行了定量研究(杨铁良,2016;何格等,2016),但结论不尽相同,且缺少结合深度访谈对相关变量的深入分析与原因解释,也没有深入剖析不同区域发展水平对农户住房财产权抵押融资意愿的影响。
鉴于此,本文从农户角度出发,以地形多样、经济发展水平差异明显的四川省三个试点县为例,基于区域发展差异视角分析农户住房财产权抵押融资的主观意愿及影响因素,并提出完善农户住房财产权抵押试点的政策建议。
 
一、数据来源与统计描述
2013年,四川省兴文县被列为全省增加农民财产性收入改革的试点县,积极探索农房产权改革,大力推进农村集体土地房屋转让、抵押、担保和租赁。2015年,四川省郫县[①]和泸县成为全国农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款试点县,积极致力于“试制度、出经验”的改革目标,努力深化农民住房财产权抵押改革。由郫县和泸县国土局内部数据整理而得,截止到2016年底,郫县共计发放农房抵押贷款57笔,贷款总金额1.82亿元,涉及抵押农房面积3.60万余m2,抵押农村宅基地8000余m2;而泸县则发放了首笔农民住房财产权抵押贷款58万元,涉及农房面积970.05m2。这三个区县都在积极推进农房产权改革,努力盘活农村宅基地及房屋资源,进而增加农民的财产性收入。
 
(一)数据来源
本文使用的数据资料来源于课题组于2017年1月对四川省郫县、泸县和兴文县的实地问卷调查,共计发放问卷592份,回收有效问卷575份,有效率为97.13%。同时以圈层理论为指导,以地形地貌、农民收入水平和到省会中心距离三个标准为依据,将三个样本县划分为四川省经济发展较好地区、四川省经济发展一般地区和四川省经济发展落后地区三个层次,使得样本具有典型区域代表性(见表1)。
调查数据样本
经济发展程度 样本县(区) 地形类型 GDP
(亿元)
人均GDP
(元)
农村居民人均可支配收入(元) 距离省会中心距离(km 样本数(户) 有效样本数(户)
四川省经济
发展较好地区
郫县 平原 426.00 76262.08 20401.00 23.20 212 204
四川省经济
发展一般地区
泸县 丘陵 280.32 29037.00 11600.00 209.00 282 276
四川省经济
发展落后地区
兴文县 山地 80.81 16725.69 10795.00 283.90 98 95
合计 592 575
资料来源:各区县2015年国民经济和社会发展统计公报和调查问卷整理。
 
(二)主要数据描述统计
在受访有资金需求的317户农户中,具有住房财产权抵押融资意愿的农户有80户,占比为25.2%。通过深度访谈得知:农户抵押意愿偏低,原因主要在于农村宅基地历来就被视为农户“安身立命之所”,是有效保障农户“户有所居”基本生存权利的重要体现,也是其“乡土情结”的寄托载体,具有明显的复合价值属性。而住房财产权抵押作为一种制度创新,与传统农户融资方式存在着较大差异性,往往面临着农户的质疑与观望。再加上抵押试点政策刚开展不久,样本区域的受访农户对住房财产权抵押存在前景不明朗的预期,在抵押决策上有很大的风险顾虑,使得大部分农户不愿冒着潜在风险抵押自身农房。
(1)农户家庭特征情况描述。样本农户性别比例不平衡、年龄偏大且文化程度偏低,初中和小学文化程度的农户占比为68.5%。样本农户家庭人口数分布较为均衡,外出务工人口数主要集中在1-2人,占比为91.1%,家庭抚养比大多低于3,家庭年均总收入主要集中在10001-40000元之间,占比为44.5%,样本农户中有家庭成员在城镇生活的比例超过50%,但在城镇购买住房的农户比例仅为13.9%。此外,超过一半的样本农户购买了新农合等保险,农户家庭资金需求处于一般水平,而有74.4%的农户借贷资金来源于亲朋借贷,大多数农户家庭都没有贷款经历(见表2)。
2   农户家庭特征状况与住房财产权抵押融资意愿
变量 分类 分类比重 有抵押意愿 无抵押
意愿
变量 分类 分类比重 有抵押意愿 无抵押意愿
性别 61.0% 27.1% 72.9% 城镇生活经历 52.3% 26.9% 73.1%
39.0% 20.1% 79.9% 47.7% 21.5% 78.5%
年龄 30岁及以下 5.2% 16.7% 83.3% 年均总收入 10000元及以下 10.6% 16.4% 83.6%
31-40岁 6.1% 48.6% 51.4% 10001-40000元 44.5% 22.7% 77.3%
41-50岁 24.7% 33.8% 66.2% 40001-70000元 27.4% 22.3% 77.7%
51-60岁 28.5% 26.8% 73.2% 70001-100000元 11.8% 38.2% 61.8%
61岁及以上 35.5% 12.7% 87.3% 100001元及以上 5.7% 33.3% 66.7%
文化程度 没上过学 17.1% 11.2% 88.8% 资金
需求
不需要 21.2% 18.0% 82.0%
小学 36.5% 20.5% 79.5% 不太需要 23.7% 27.9% 72.1%
初中 32.0% 27.2% 72.8% 一般 27.8% 21.9% 78.1%
高中及中专 10.1% 39.7% 60.3% 比较需要 21.4% 27.6% 72.4%
大专及以上 4.3% 52.0% 48.0% 非常需要 5.9% 32.4% 67.6%
家庭
总人口
1-3人 28.3% 23.9% 76.1% 贷款
经历
19.8% 23.7% 76.3%
4人 21.4% 29.3% 70.7% 80.2% 24.5% 75.5%
5人 26.1% 25.3% 74.7% 借贷资金来源 信用借贷 8.7% 32% 68%
6人 16.9% 14.4% 85.6% 抵押与质押贷款 16.9% 21.9% 78.1%
7人及以上 7.3% 31.0% 69.0% 亲友借贷 74.4% 23.8% 76.2%
家庭
抚养比
0-3.00 93.0% 24.7% 75.3 % 购买城镇住房 13.9% 40.0% 60.0%
3.01及以上 7.0% 20.0% 80.0% 86.1% 21.8% 78.2%
外出
务工人口
1-2人 91.1% 24.6% 75.4% 新农保 53.6% 24.4% 75.6%
3-4人 7.7% 22.7% 77.3% 46.4% 24.3% 75.7%
5人及以上 1.2% 14.3% 85.7%          
 
资料来源:调查问卷整理。
(2)农户宅基地特征描述。样本农户宅基地数量大多是1处,但有占比19.5%农户的宅基地数量在2处及以上。有73%的农户宅基地面积在200m2以下,其房屋年龄大多在10年以下。在农房利用程度上,占比83.6%的宅基地属于全部利用,此外,大部分宅基地都已确权办证,比例达85.6%(见表3)。
3   农户宅基地特征状况与住房财产权抵押融资意愿
变量 分类 分类比重 有抵押意愿 无抵押意愿 变量 分类 分类比重 有抵押意愿 无抵押意愿
宅基地数量 1处 80.5% 22.0% 88.0% 宅基地面积 200m2及以下 73.0% 21.0% 79.0%
2处 17.9% 32.0% 68.0% 201-400m2 19.5% 34.8% 65.2%
3处及以上 1.6% 55.6% 44.4% 401-600m2 3.8% 27.3% 72.7%
农房利用度 全部利用 83.6% 22.0% 88.0% 601-800m2 2.7% 33.3% 66.7%
部分利用 15.0% 34.9% 65.1% 801m2及以上 1.0% 33.3% 66.7%
全部闲置 1.4% 50.0% 50.0% 房屋年龄 10年及以下 43.8% 22.6% 77.4%
确权
颁证
已确权颁证 85.6% 24.6% 75.4% 11-20年 33.4% 24.5% 75.5%
21-30年 12.0% 26.1% 73.9%
未确权颁证 14.4% 22.9% 77.1% 31-40年 7.5% 30.2% 69.8%
41年及以上 3.3% 26.3% 73.7%
 
资料来源:调查问卷整理。
(3)农户对抵押政策认知情况描述。非常了解住房财产权抵押政策的农户仅占总数的4.2%,认为农房价值应与当地商品房价值相等的占比最高,为34.8%,样本农户对住房财产权抵押风险比较担心的占比达43.8%,认为自身抵押决策会受到他人行为影响的比例有63%,但有56.7%的农户认为国家放开住房财产权抵押有利于提高农民生活水平。此外,超过一半的样本农户对目前生活满意度评价较高,其中比较满意的有40%,非常满意的占11.8%。
 
二、模型设定及变量选取
(一)模型构建
本部分分析农户住房财产权抵押融资意愿的影响因素采用的模型为Logistic回归分析模型。农户对于住房财产权抵押意愿是一个典型存在愿意与不愿意两种选择的间断二分名义变量,Logistic模型是适用于因变量为间断两分名义变量的回归分析,能较为直观地反映出变量所代表的现实意义且易于解释,是分析个体决策行为的理想模型,因此选用该模型来分析农户住房财产权抵押融资意愿的影响因素。将被解释变量:农户对住房财产权抵押贷款意愿,采用虚拟变量进行量化,即愿意=1,不愿意=0。假定有愿意抵押融资的发生概率为P,不愿意抵押发生的概率为1-P,则Logistic模型可表示为:

其中:⍺为常数项,β为回归系数,X为影响农户住房财产权抵押意愿的变量,ε为随机误差项,i为自变量数量(i=1, 2, …,25),j为农户个体数量(j=1, 2, …,575)。
 
(二)变量选取与量化整合
在分析影响农户住房财产权抵押融资意愿的变量选取过程中,结合借鉴陈晓军等(2012)研究成果,采用DSP识别体系对影响农户住房财产权抵押融资意愿的影响因素进行识别。首先通过文献研究(Document study)找出影响农户住房财产权抵押融资意愿变量的现有研究成果(见表4)。
4  现有文献研究成果
变量归类 文献检索结果(篇) 具体变量
户主个人特征 12 户主职业类型、性别、年龄、文化程度、婚姻状况、健康状况
农户家庭特征 12 家庭总人口、家庭年纯收入、家庭主要收入来源、非农收入、承包经营土地面积、信贷经历、资金需求满足程度、贷款申请难度、家庭外出劳动比、融资方式
宅基地抵押物特征。 9 房屋结构、是否确权、农房利用合理性、宅基地数量、宅基地距离县城距离、距离银行距离、宅基地面积
对农房抵押认知特征 13 农房抵押贷款政策的了解程度、农房抵押程序了解程度、农房抵押贷款风险认知、对国家放开农户住房财产权抵押的态度、农房价值评估标准
农户生活满意度特征 4 生活成本、基础设施、社会保障
 
其次结合座谈会、实地访问等社会调查方式(Social survey)了解到样本区域农村宅基地产权登记面积与实际面积不符、抵押程序较为复杂和农房抵押的价值评估标准不统一等基本情况。最后通过比较农村住房财产权抵押政策与现有相关融资政策(Policy comparison)得出农户融资方式渠道选择的多样性和农房价值评估标准模糊且风险更高的对比结果。
基于此,从农户的角度出发,共选取影响农户对住房财产权抵押贷款意愿的特征变量包括户主个人特征、农户家庭特征、农户宅基地特征、农户对住房财产权抵押的认知特征和区域发展差异特征5类,共25个变量。
(1)户主个人特征变量主要包括户主年龄、性别和文化程度3个变量,预期男性、年轻农户和文化程度较高的农户,更容易产生住房财产权抵押融资意愿。
(2)农户家庭特征变量主要包括家庭总人口、家庭抚养比、外出务工人口、城镇生活经历、年均总收入、资金需求、贷款经历、借贷资金来源、城镇购买住房和参加新农保10个变量,预期家庭人口总数越多、家庭抚养比越大、外出务工人口数越多、城镇生活经历越多、家庭年均总收入越多、家庭对外部资金需求越强烈、农户家庭抵押贷款经历越丰富、在城镇购买住房越多、社会保障程度越高,农户抵押住房财产权融资意愿就越强。而农户家庭借贷资金来源越趋于亲朋借贷,对住房财产权抵押融资意愿就越弱。
(3)农户宅基地特征主要包括宅基地数量、用途、面积、房屋年龄和确权颁证5个变量,预期农户宅基地数量越多,农房利用程度越低、宅基地面积越大、确权程度越高、房屋修建时间越长,则农户抵押住房财产权融资意愿也就越强烈。
(4)农户对住房财产权抵押的认知特征主要包括农户政策了解度、农房价值判断、抵押风险认知、受他人影响度、对农房抵押看法和生活满意度6个变量,预期农户政策了解程度越高,对农房的价值判断越大,受他人影响程度越大,对住房财产权抵押融资意愿就越强;而农户对住房财产权抵押看法越悲观、对住房财产权抵押风险越担心,就对住房财产权抵押的风险敏感度就越强,对住房财产权抵押融资意愿就会越弱。农户对目前生活状况满意度越高,则对外部资金需求就越弱,进而对住房财产权抵押融资意愿也就越低
(5)区域发展差异特征主要是地区经济发展程度1个变量,预期经济发展程度越好的地区,农户对住房财产权抵押融资意愿就越强。
对上述5类25个变量的量化方式分为三种。第一种方式:直接采用实地调研的直接数据,属于这类的有年龄、家庭总人口等7个变量。第二种方式:采用虚拟变量进行量化,此类变量有性别、贷款经历等6个变量。第三种方式:采用3点和5点Likert量表的形式,其中采用3点Likert量表的形式有借贷资金来源、宅基地数量等7个变量,采用5点Likert量表的形式有文化程度、资金需求等5个变量。而对被解释变量:农户对住房财产权抵押贷款意愿,采用虚拟变量进行量化,即愿意=1,不愿意=0。而样本数据共包含四川省3县592个样本数据,在实证分析之前,先对数据进行预处理以剔除异常值,最后得到有效样本数据575个(见表5)。
5  变量量化及预期方向
变量 变量定义与赋值 均值 标准差 预期方向
被解释变量        
农户抵押意愿(P) 愿意=1;不愿意=0 0.24 0.43  
解释变量        
户主个人特征        
年龄(X1 实际值 54.74 12.63 负向
性别(X2 1=男;女=0 0.61 0.49 正向
文化程度(X3 1=没上过学;2=小学;3=初中;4=高中及中专;5=大专及以上 2.48 1.03 正向
农户家庭特征        
家庭总人口(X4 实际值 4.46 1.68 正向
家庭抚养比(X5 家庭非劳动力人口数与劳动人口数的比例,实际值 1.2247 1.26 正向
外出务工人口(X6 实际值 1.1 1.15 正向
城镇生活经历(X7 1=是;0=否 0.52 0.50 正向
年均总收入(X8 实际值 51618.35 55796.65 正向
资金需求(X9 1=不需要;2=不太需要;3=一般;4=比较需要;5=非常需要 2.67 1.20 正向
贷款经历(X10 1=是;0=否 0.2 0.40 正向
借贷资金来源(X11 1=信用借贷;2=抵押与质押贷款;3=亲友贷款 1.92 0.50 负向
城镇购买住房(X12 1=是;0=否 0.14 0.35 正向
参加新农保(X13 1=是;0=否 0.97 0.18 正向
农户宅基地特征        
宅基地数量(X14 1=1处;2=2处;3=3处及以上 1.21 0.45 正向
农房利用度(X15 1=全部利用;2=部分利用;3=全部闲置 1.18 0.42 正向
宅基地面积(X16 实际值 202.14 156.77 正向
房屋年龄(X17 实际值 14.6 11.39 正向
确权颁证(X18 1=已确权颁证;0=未确权颁证 0.86 0.35 正向
农户对住房财产权抵押认知特征        
政策了解度(X19 1=完全不了解;2=不太了解;3一般了解;4=比较了解;5=非常了解 2.5 1.12 正向
农房价值判断(X20 1=略低当地房价;2=等于当地房价;3=高于当地房价 2.01 0.81 正向
抵押风险认知(X21 1=完全不担心;2=不太担心;3=一般;4=比较担心;5=非常担心 3.4 1.18 负向
抵押受他人影响度(X22 1=不会;2=不受影响;3=会 2.39 0.85 正向
对住房财产权抵押看法(X23 1=提高生活水平;2=意义一般;3=损害农民利益 1.54 0.68 负向
生活满意度(X24 1=非常不满意;2=不太满意;3=一般;4比较满意;5=非常满意 3.46 0.95 负向
区域发展差异特征        
经济发展程度(X25 1=发展落后;2=发展一般;3=发展较好 2.19 0.70 正向
资料来源:调查问卷整理计算。
 
三、实证分析
(一)模型分析
以农户对住房财产权抵押融资意愿为被解释变量,以25个变量为解释变量,代入Logistic回归模型,运用SPSS19.0软件进行极大似然值估计,得到模型的-2 对数似然值=538.937,Cox & Snell R 方=0.159,Nagelkerke R 方=0.237,模型的拟合程度一般;Hosmer 和 Lemeshow 检验值=0.81,Sig.=0.999>0.05,未达到显著水平,表明整体回归模型的适配度良好;模型的分类准确率=77.7%,表明整体回归模型的契合度较好。因此,整体模型通过检验,表明数据具有进一步分析的价值,得到农户住房财产权抵押融资意愿影响因素的回归模型结果(见表6)。
模型回归结果
变量(X 估计值β 标准误差(S.E. 显著性概率(Sig. Expβ
年龄(X1 -0.021* 0.011 0.059 0.979
性别(X2 0.522** 0.243 0.032 1.685
家庭总人口(X4 0.219** 0.088 0.012 1.245
外出务工人口(X6 -0.327** 0.142 0.021 0.721
城镇生活经历(X7 0.701** 0.288 0.015 2.016
资金需求(X9 0.244** 0.094 0.010 1.276
城镇购买住房(X12 0.638** 0.314 0.042 1.893
宅基地数量(X14 0.420* 0.235 0.074 1.522
抵押受他人影响度(X22 0.499*** 0.166 0.003 1.646
地区经济发展程度(X25 0.599*** 0.203 0.003 1.820
常量(⍺) -5.623*** 1.525 0.000 0.004
注:“*”、“**”、“***”分别表示在10%、5%、1%的显著性水平下显著。
根据模型回归分析结果,除常量外,在参与回归分析的25个变量中,有10个变量在回归模型中是显著的,其中年龄(X1)、宅基地数量(X14)在10%的水平下显著,性别(X2)、家庭总人口(X4)、外出务工人口(X6)、城镇生活经历(X7)、资金需求(X9)、城镇购买住房(X12)在5%的水平下显著,抵押受他人影响度(X22)和地区经济发展程度(X25)在1%的水平下显著,而模型中的其他变量可能由于内部和外部环境的双重影响则未通过显著性检验。
 
(二)抵押融资意愿影响因素解释
(1)年龄(X1)在10%的水平下显著,回归系数为-0.021,符号为负,与预期方向假设相符,说明农户年龄对住房财产权抵押融资意愿有显著的负向影响,表明农户年龄越大,其住房财产权抵押融资意愿就越弱。在实地调查中,我们发现,受到“无债一身轻”等传统观念的影响,再加上年龄较大的农户思想趋于保守,对新事物的理解与接受能力较弱,进而对住房财产权抵押融资意愿较低,相对而言,年龄较小的农户对新事物接受能力较强,思想较为开放活跃,一般都有扩大再生产的资金需求,因而对新型农村住房财产权抵押融资方式的意愿较强。
(2)性别(X2)在5%的水平下显著,回归系数为0.522,符号为正,与预期方向假设相符,说明户主性别对住房财产权抵押融资有着显著的影响,这意味着男性农户比女性农户具有更强的住房财产权抵押融资意愿。在实地调查中,我们发现“男主外、女主内”的传统生产经营模式在农村依然普遍存在,相对女性而言,男性农户具有较强的冒险开拓能力,更容易接受新事物,对住房财产权抵押融资的认知水平高于女性农户,因此对住房财产权抵押融资意愿更强。
(3)家庭总人口(X4)在5%的水平下显著,回归系数为0.219,符号为正,与预期方向假设相符,说明农户家庭人口总数对住房财产权抵押融资有着显著的正向影响,表明农户家庭人口数越多,农户住房财产权抵押融资意愿就越强。一般而言,农户家庭人口数越多,其家庭收入能力也就相对较强,农户的资金偿还能力也就越强,农户也就更愿意进行住房财产权抵押融资的尝试。
(4)外出务工人口(X6)在5%的水平下显著,回归系数为-0.327,符号为负,与预期方向假设相反,表明农户家庭外出务工人口数越多,农户住房财产权抵押融资意愿就越低。访谈发现在当前农民工社会保障体系整体缺乏的大背景下,农户家庭外出务工人员越多,其家庭成员的“乡土情结”就越强烈,对“安身立命之所”的宅基地依赖性就越强,进而导致农户住房财产权抵押融资意愿降低。
(5)城镇生活经历(X7)在5%的水平下显著,回归系数为0.701,符号为正,与预期方向假设相符。访谈发现有家庭成员在城镇工作生活的农户见识阅历相对丰富,接受新事物的能力也较强,对住房财产权抵押融资认知度要高于其他农户,从而使其农房抵押融资意愿更强。如四川省泸县龙华村村民何某,早年一直在城镇生活经商,见识阅历丰富。2016年,他依托该村文化生态园搞乡村旅游,由于前期资金缺乏,他将自己的农村房屋抵押给银行,这也是泸县首例农民住房财产权抵押贷款。因此,相对于没有家庭成员在城镇工作生活的农户家庭,有在城镇工作生活相关经历的农户更愿意将住房财产权进行抵押融资。
(6)资金需求(X9)在5%的水平下显著,回归系数为0.244,符号为正,与预期方向假设相符,说明家庭对外部资金的需求对农户住房财产权抵押融资有着显著的正向影响,这表明农户家庭由于看病、教育及生产投资等因素影响导致家庭总支出扩大,家庭对外部资金的需求强烈,进而促使农户抵押住房的融资意愿增强。如2016年11月,四川省郫县战旗村村民朱某,为扩大自身家庭农场生产经营规模,将自己173m2的农村住房作为财产抵押给成都农商银行,融资获得贷款15万元。这也表明对外部资金需求越强烈,会促使农户抵押住房的融资意愿增强
(7)城镇购买住房(X12)在5%的水平下显著,回归系数为0.638,符号为正,与预期方向假设相符,说明城镇购买住房对农户住房财产权抵押融资有着显著的正向影响。这表明在城镇有住房的农户,往往收入要高于一般农户,其资金偿还能力较强,且担心居无住所的顾虑也不存在,因而对抵押农村住房的融资意愿更强。
(8)宅基地数量(X14)在10%的水平下显著,回归系数为0.420,符号为正,与预期方向假设相符,说明宅基地数量对农户住房财产权抵押融资有着显著的正向影响。这表明农户宅基地数量越多,其抵押意愿就越强烈,将闲置资源转变为资本的诉求就越明显,且自身偿还能力也就越强,进而抵押意愿就越强烈。
(9)抵押受他人影响度(X22)在1%的水平下显著,回归系数为0.499,符号为正,与预期方向假设相符,说明农户住房抵押受他人影响程度对住房财产权抵押融资具有显著的正向影响。这表明如果周围大部分农户认为抵押住房财产权风险较低,那么该农户的决策行为也会受“从众效应”影响,导致其抵押意愿增强。正如费孝通所说“中国社会是乡土性的”,在以血缘和地缘为纽带的农村熟人关系社会中,农户往往会基于社会人际关系、情面等情感投资的考虑,从众做出农房抵押融资的决策诉求。基于此,相关部门一方面可以通过抵押农户的示范带动效应促进住房财产权抵押融资业务顺利展开,另一方面要加强对农户住房财产权抵押的风险审查与监管,防止部分农户盲目、从众地作出农房抵押融资行为,减少因丧失宅基地和房屋而居无定所影响社会稳定的风险。
(10)地区经济发展程度(X25)在1%的水平下显著,回归系数为0.599,符号为正,与预期方向假设相符,说明地区经济发展程度对农户住房财产权抵押融资意愿有着显著的正向影响。这表明经济发展越好的地区,农户接受新事物能力越强,其思想开放性和包容性程度较高,能更好地理解国家相关政策,对住房财产权抵押的政策认知度要高于其他地区的农民。同时经济发达区域的农民收入要高于经济落后地区的农民,其本身的资金偿还能力较强。此外,在市场配置调节下,其房屋价值明显高于落后地区,这也间接激励着农户抵押住房财产权融资的意愿。
 
四、结论与政策建议
从农户的角度出发,基于区域发展差异视角,通过构建Logistic模型分析影响农户住房财产权抵押融资意愿的因素。研究结果表明:样本区域农户住房财产权抵押融资意愿总体偏低,比例仅为有资金需求农户数的25.2%,其原因主要在于住房财产权抵押作为一种新型融资方式,农户存在很大的风险顾虑。同时农户住房财产权抵押融资意愿受到多种因素的影响,男性农户比女性农户更容易产生住房财产权抵押融资行为;农户家庭人口数越多、宅基地数量越多和对外部资金需求越强烈,农户住房财产权抵押融资意愿越明显;而相比没有家庭成员在城镇工作生活和未在城镇购买住房的农户,有城镇生活经历和在城镇购买住房的农户更愿意将住房财产权进行抵押融资;同时农户住房抵押受他人影响程度和地区经济发展程度对农户住房财产权抵押融资意愿有着显著的正向影响,而户主年龄和家庭外出务工人口数则对农户住房财产权抵押融资意愿有着显著的负向影响。
基于上述分析,在农户参与住房财产权抵押意愿不高的情况下,为促进农民住房财产权抵押贷款试点改革和农村金融的长远健康发展,提出以下政策建议:(1)抵押风险始终是农户在考虑抵押决策时重要因素,政府部门应从农户的角度出发,在制度层面上进一步完善农户住房财产权抵押融资风险防范与分担机制。(2)构建科学合理的农村土地价值评估体系,完善农房和宅基地价值评估服务,满足农户的融资需求。(3)加强对农户住房财产权抵押的相关知识培训与宣传,促使其形成对住房财产权抵押融资的正确认识。(4)进一步提高农民的社会保障水平,缩小农村与城市在医疗、养老等方面的差距,以减少农民后顾之忧。(5)农户住房财产权抵押作为一种制度创新,往往会面临着各种质疑甚至抵触,因此,根据地区发展差异影响农房抵押意愿的实证结论,可以先在经济发展较好的地区进行试点,再将其经验逐步推广。(6)大力发展政府主导的农村合作信贷体系和多层次农业保险体系,构建多元化的农村金融体系。
 
 
致谢:
四川大学李鸿、曹骞、王瑞、郭子欣、黄志兵、刘芝育、蒋健同学参与了实地调研及调研中的相关讨论,谨此致谢!
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
参考文献
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[①]2016年12月5日,四川省人民政府批复成都市人民政府,同意撤销郫县设立成都市郫都区。为便于研究,本文仍引用原郫县行政名称。

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